Gibt es bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft einen Anspruch auf Schadensersatz, wenn der Schaden von einem Wohnungseigentümer selbst an einem allgemeinen Teil der Liegenschaft verursacht wurde?

Der LIM-MANAGEMENT Hausverwaltung obliegt im Rahmen der ordentlichen Verwaltung die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile einer Liegenschaft (§ 2 Abs 5 iVm § 28 Abs 1 Z 1 WEG). Dazu werden Rücklagen gebildet, die immer dann herangezogen werden, wenn z.B. Schäden von allgemeinen Teilen der Liegenschaft beseitigt werden müssen. Was aber, wenn ein Wohnungseigentümer selbst einen Schaden (an allgemeinen Teilen der Liegenschaft) verursacht? Können dann die anderen Miteigentümer, welche die Rücklage zusammen mit dem „Schadensverursacher“ gebildet haben, auf Schadenersatz klagen?

Angesichts eines von einem Wohnungseigentümer gegen einen anderen Wohnungseigentümer erhobenen Schadensersatzanspruches befasste sich der OGH erst kürzlich mit genau dieser Frage.

Im Jahr 2019 kam es im Zuge eines durchgeführten Dachbodenausbaus des Beklagten zu einem Wassereintritt und dadurch zu Schäden am Gebäude. Im Folgenden beauftragte die Eigentümergemeinschaft, vertreten durch ihren Verwalter, Arbeiten zur Reparatur des Dachs und der Beseitigung der Schäden an den allgemeinen Teilen. Dafür wurden EUR 30.322,84 aus der Rücklage aufgewendet. Durch die Schäden kam es zu einem Beweissicherungsverfahren, welches Zusatzkosten von EUR 8.854,30 an Gerichts- und Sachverständigengebühren verursachte (welche ebenfalls aus der Rücklage beglichen wurden).

Der Kläger forderte anschließend vom Beklagten eine Zahlung von EUR 12.732,72. Durch die Belastung der Instandhaltungsrücklage mit Kosten, die durch das schuldhafte Verhalten der Erstbeklagten entstanden seien, sei die Rücklage in der Höhe des von der Eigentümergemeinschaft aufgewendeten Betrags reduziert worden, sodass ihm ein Schaden in Höhe seines Anteils aus deren Verminderung entstanden sei.

Der 5. Senat gelangte zu folgenden Ergebnissen: Die Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft besteht grundsätzlich nur in Angelegenheiten der Verwaltung und ist abgesehen von den Fällen des § 18 Abs. 2 WEG durch Rechtsgeschäft nicht erweiterbar. Die Rücklage ist ein Sondervermögen der Eigentümergemeinschaft und nicht quotenmäßiges Miteigentum der Liegenschaftseigentümer. Die Beitragsleistungen der Wohnungseigentümer fließen, sobald sie in die Verfügungsgewalt der Eigentümergemeinschaft getreten sind, ex lege und widmungsunabhängig der Eigentümergemeinschaft zu (vgl 2 Ob 188/14g). Der einzelne Wohnungseigentümer kann daher auch keine Rückzahlungen aus (dem angesparten Teil) der Rücklage verlangen (5 Ob 171/09x). Sie dient nach § 31 Abs 2 WEG der Deckung von Aufwendungen. Da keine Zweckwidmung besteht, ist ihre Verwendung für alle Arten von Liegenschaftsaufwendungen, die den Rahmen der alltäglichen Finanzgebarung übersteigen, gedeckt (RS0108664).

Fazit: Die Schmälerung der Rücklage stellte hier keinen ersatzfähigen Schaden des einzelnen Wohnungseigentümers dar.

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