Unsere Experten von LIM-LAW sehen in der Praxis, dass Vermieter zunehmend dazu tendieren, den Mietvertrag befristet abzuschließen. Das ist in turbulenten Zeiten wie diesen nachvollziehbar. Sollten Sie die Wohnung etwa selbst oder für Ihre Liebsten in absehbarer Zeit benötigen oder Probleme mit dem Mieter haben, so ist der Mietvertrag nach Ablauf der Befristung jedenfalls aufgelöst. Dadurch ersparen Sie sich als Vermieter ein langwieriges, nervenaufreibendes und natürlich mit Kosten verbundenes Kündigungsverfahren. Wenn Sie sich aber für einen befristeten Mietvertrag entscheiden und der Mietgegenstand dem MRG unterliegt, so sind einige wichtige Punkte zu beachten, die unsere Mietvertragsspezialisten von LIM-LAW im Folgenden näher ausführen:

Bestimmbarer Endtermin

Zum einen ist zu vereinbaren, dass der Mietvertrag durch den Ablauf der festgelegten Dauer erlischt. Darunter ist zu verstehen, dass ein konkret bestimmbarer Endtermin im Mietvertrag vereinbart werden muss, der nicht von einer weiteren Bedingung oder Sonstigem abhängig ist.

Beispiel: Eine ungültige Formulierung wäre demzufolge: „Der Mietvertrag endet, wenn Herr Max Mustermann (= Vermieter) Eigenbedarf anmeldet.“.

Schriftlichkeit

Die Befristungsvereinbarung bedarf der Schriftlichkeit. Eine Befristung ist schriftlich, wenn der Mietvertrag, in welchem die Befristung geregelt ist, sowohl von Mieter als auch von Vermieter unterfertigt ist (eine bloße E-Mail genügt nicht).

Mindestbefristung

Bei Wohnungsmietverträgen, ist darüber hinaus noch eine Mindestbefristung zu beachten. Aus der gesetzlich vorgegebenen Mindestgrenze ergibt sich eine Vertragsdauer von mindestens drei Jahren. Dies gilt sowohl für Hauptmietverträge als auch für Untermietverträge. Eine „Maximalbefristung“ kennt das österreichische Mietrecht nicht. Die Befristung kann auch beliebig oft verlängert werden. Die Befristung und der Endtermin müssen sich aus dem Mietvertrag klar ergeben.

Achtung: Sie wollen Ihr WG-Zimmer oder Ihre Wohnung für ein paar Monate wegen eines Auslandsaufenthaltes vermieten? Auch hier gilt die Mindestbefristung von drei Jahren, außer die Wohnung bzw. das Zimmer wird nur zum schriftlich vereinbarten Zweck der Nutzung als Zweitwohnung wegen eines durch Erwerbstätigkeit verursachten vorübergehenden Ortswechsels vermietet (Vollausnahme nach dem MRG gemäß § 1 Abs 2 lit b MRG).

Ablauf der Befristung

Wird der befristete Mietvertrag nach Ende der Befristung weder verlängert noch aufgelöst, so verlängert sich dieser stillschweigend um weitere drei Jahre. Wird auch dieser nicht verlängert oder aufgelöst, so liegt nach Ablauf der zweiten Befristung ein unbefristetes Mietverhältnis vor. Damit sich der Mietvertrag nicht stillschweigend verlängert, gibt es die Möglichkeit einen sog. „Übergabeauftrag“ bei Gericht einzubringen. Dieser Auftrag kann frühestens sechs Monate vor dem Endtermin des Mietverhältnisses eingebracht werden. Sollte der Mieter keine Einwendungen gegen diesen Auftrag erheben, wird dieser rechtskräftig und bildet einen Exekutionstitel. Nach dem Endtermin können Sie sohin die Räumung der Wohnung beantragen.

Befristungsabschlag

Im Altbau ist zudem eine Besonderheit hinsichtlich des Mietzinses zu beachten. Fällt der Mietgegenstand in den Vollanwendungsbereich des MRG, so schreibt das Gesetz einen Befristungsabschlag vor. Die für Ihren Mietgegenstand geltende Zinsobergrenze ist bei einem befristeten Mietverhältnis um 25 % zu reduzieren. Dieser Befristungsabschlag ist bei der Aufschlüsselung des Mietzinses im Mietvertrag gesondert auszuweisen.

Abschließend ist zu erwähnen, dass auch bei einem befristeten Mietvertrag die Möglichkeit besteht, diesen vor Ende der Befristung aufzulösen. Mit der Auflösung eines Mietverhältnisses und den damit verbundenen Problemen werden wir uns in Teil III unserer Newsbeitragsserie beschäftigen. Hier geht’s zum ersten Teil unserer Newsbeitragsserie „Wissenswertes für Vermieter: der Mietzins".