Um Ärger mit Mietern bzw. Schlichtungsstellen zu vermeiden, kommt es immer häufiger vor, dass Eigentümer ihre Immobilie gleich gar nicht vermieten. Ein rechtlich gut fundierter Mietvertrag kann dieser Sorge jedoch entgegenwirken und mühsame Schlichtungsstellenverfahren abwenden. Unsere Immobilienrechtsexperten von LIM-LAW geben nachfolgend einen Einblick über einen der wichtigsten Punkte bei der Erstellung eines Mietvertrages:

Mietzins.

Im Vertrag sollte nicht nur die Höhe und die Fälligkeit des Mietzinses angegeben sein, sondern auch eine genaue Beschreibung dessen, was der Mietzins umfasst und woraus er sich berechnet (Richtwertmietzins, Kategoriemietzins). Zudem sollte festgehalten werden, ob es sich um einen Pauschalbetrag handelt oder ob der Mietvertrag auch variable Teile wie z.B. Betriebskosten beinhaltet, welche sich gegebenenfalls unabhängig von einer bloßen Wertsicherung verändern können. Die Mietzinsbestandteile sind in § 15 MRG gesetzlich definiert und bestehen aus:

• Hauptmietzins (Richtwert+/- Zu- oder Abschläge; Kategoriebetrag)
• Betriebskosten & öffentlichen Abgaben
• allfällige besondere Aufwendungen
• ein angemessenes Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände oder sonstige Leistungen

Ist der vereinbarte Mietzins nicht in die gesetzlichen Mietzinsbestandteile aufgegliedert, so liegt eine Pauschalmietzinsvereinbarung vor. In diesem Fall trägt der Vermieter das Risiko einer Erhöhung der Betriebskosten und öffentlichen Abgaben und kann diese dem Mieter nicht weiterverrechnen. Aus diesem Grund ist von solchen Pauschalmietzinsvereinbarungen in der Regel abzuraten.

Achtung Lagezuschlag: Nach § 16 Abs 2 MRG sind für die Berechnung des höchstzulässigen Hauptmietzinses entsprechende Zu- und Abschläge vom Richtwert vorzunehmen. Diese beziehen sich auf wertvermindernde oder werterhöhende Abweichungen vom Standard einer mietrechtlichen Normwohnung nach der Erfahrung des täglichen Lebens und der allgemeinen Verkehrsauffassung. Ein wichtiger Mietzinsbestandteil ist der Lagezuschlag, welcher die Lage (Wohnungsumgebung) der Liegenschaft berücksichtigt. Einfacher gesagt: ein Zuschlag zum Richtwertmietzins aufgrund der Lage setzt voraus, dass der lagetypische Grundkostenanteil höher ist als jener, der dem jeweiligen Richtwert zu Grunde liegt (durchschnittliche Grundkostenanteil). Die für den Lagezuschlag maßgeblichen Umstände müssen dem Mieter spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrages ausdrücklich und schriftlich bekannt gegeben werden. Grundsätzlich reicht es, wenn man dies im Exposé anführt. Wir empfehlen dennoch, diese maßgeblichen Umstände, die einen Lagezuschlag rechtfertigen, schriftlich und stichwortartig im Mietvertrag festzuhalten.

Ob und in welcher Höhe tatsächlich ein Lagezuschlag zum Richtwertmietzins zusteht, ist einzelfallabhängig. In sogenannten Gründerzeitvierteln ist ein Lagezuschlag jedenfalls ausgeschlossen.

Wertsicherungsklausel.

Bei jedem Mietverhältnis ist es empfehlenswert, eine Wertsicherungsklausel (auch Indexklausel genannt) zu vereinbaren, denn nur dann ist eine Anpassung an die Inflationsrate zulässig. Für die Geltendmachung der Wertsicherung gibt es im Bereich der gesetzlichen Mietzinsobergrenzen (§ 16 MRG) strenge Formvorschriften. Unter anderem muss die Erhöhung spätestens 14 Tage vor dem Erhöhungstermin vom Vermieter schriftlich geltend gemacht werden.

Fazit: Dies ist nur einer der wichtigen Aspekte, die ein Vermieter bei der Erstellung eines Mietvertrages beachten sollte. Hinzu kommen noch komplexere Themen wie „was passiert, wenn der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht auszieht?“ „Was sind die Bedingungen für die Ausbezahlung der hinterlegten Kaution“, „Muss ich als Vermieter einen Energieausweis vorlegen?“, und vieles mehr. Wenn ein Vermieter eine Mietvertragsvorlage aus dem Internet verwendet, spart er mit Sicherheit an der falschen Stelle, soviel steht fest. Mit einem fundierten, auf Ihr konkretes Mietobjekt abgestimmten Mietvertrag, können Sie das Risiko eines mühsamen und kostenintensiven Schlichtungsstellenverfahrens verringern und spätere Rückzahlungen vermeiden.

In unserem nächsten Beitrag werden wir uns dem Thema „Befristung von Mietverträgen im Altbau“ widmen und klären darüber auf, worauf Sie bei der Befristung von Mietverträgen achten müssen.

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